Quanto a incorporadora pode ficar com o dinheiro quando o comprador desiste, e em quanto tempo precisa devolver o restante? Antes de 2018, a resposta dependia de cláusulas contratuais muito variadas. A lei do distrato, como ficou conhecida a Lei 13.786/2018, passou a fixar tetos de retenção e prazos de devolução para contratos de incorporação imobiliária e de loteamento.
O texto alterou a Lei 4.591/1964, que rege as incorporações, e a Lei 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano. Para quem comercializa imóveis na planta ou lotes, a lei do distrato imobiliário define o que pode ser deduzido, quando o saldo deve voltar ao adquirente e quais informações precisam estar no contrato desde a assinatura.
Há duas perguntas centrais: quanto reter e quando devolver. A resposta muda conforme o contrato seja de incorporação ou de loteamento e, na incorporação, conforme exista ou não patrimônio de afetação. Este artigo percorre cada regra com o artigo e o parágrafo correspondentes, conforme o texto oficial publicado pelo Planalto.
O conteúdo é informativo e não substitui a análise jurídica de cada contrato.
O que a lei mudou e para quais contratos vale
A Lei 13.786/2018 altera as Leis 4.591/1964 e 6.766/1979 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente em incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano. Foi ela que incluiu na lei de incorporações os arts. 35-A, 43-A e 67-A e, na lei de loteamentos, o art. 32-A. O art. 67-A trata do desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, por distrato ou por resolução decorrente de inadimplemento absoluto do adquirente.
Outra mudança é formal. Pelo art. 35-A, os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades em incorporação devem ser iniciados por um quadro-resumo. Ele reúne preço total, entrada, corretagem e seu beneficiário, forma de pagamento, índices de correção e juros. Também deve trazer as consequências do desfazimento, com destaque negritado para penalidades e prazos de devolução (inciso VI), e a informação sobre o arrependimento do art. 49 do Código de Defesa do Consumidor nos contratos firmados em estandes e fora da sede (inciso VIII).
Quanto a incorporadora pode reter
Pelo art. 67-A da Lei 4.591/1964, o adquirente recebe de volta o que pagou, corrigido pelo índice do contrato, com dedução cumulativa da integralidade da comissão de corretagem e da pena convencional. Cumulativa significa que uma não exclui a outra. Para exigir a pena, a incorporadora não precisa alegar prejuízo (§ 1º). A tabela reúne os limites previstos nos dois diplomas.
| Item | Limite | Base legal |
|---|---|---|
| Comissão de corretagem | Integralidade | Lei 4.591/1964, art. 67-A, caput |
| Pena convencional (regra geral) | Até 25% da quantia paga, sem necessidade de alegar prejuízo | Art. 67-A, caput e § 1º |
| Pena convencional com patrimônio de afetação | Até 50% da quantia paga | Art. 67-A, § 5º |
| Fruição | 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die | Art. 67-A, § 2º |
| Impostos reais, cotas de condomínio, contribuições associativas e demais encargos previstos no contrato | Valores devidos, se a unidade foi disponibilizada ao adquirente | Art. 67-A, § 2º |
| Loteamento: cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal | Desconto limitado a 10% do valor atualizado do contrato | Lei 6.766/1979, art. 32-A |
A fruição e os encargos do § 2º só entram na conta quando a unidade foi efetivamente disponibilizada ao adquirente. Sem essa disponibilização, a base legal para cobrá-los não se aplica.
O loteamento segue lógica própria. Pelo art. 32-A da Lei 6.766/1979, na resolução por fato imputado ao adquirente, os valores são restituídos corrigidos, e podem ser descontados a cláusula penal e as despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitados a 10% do valor atualizado do contrato, além dos encargos de prestações pagas em atraso. Esse teto não se confunde com os 25% ou 50% da incorporação. Percentuais de fruição e prazo de restituição específicos para loteamento não constam do material consultado e, por isso, não são tratados aqui.
Prazos de devolução, revenda, atraso de obra e arrependimento
O prazo de devolução depende do regime da incorporação, conforme o art. 67-A, §§ 5º a 7º.
| Aspecto | Com patrimônio de afetação | Sem patrimônio de afetação |
|---|---|---|
| Pena convencional | Até 50% da quantia paga (§ 5º) | Até 25% da quantia paga (art. 67-A, II) |
| Prazo de devolução | Até 30 dias após o habite-se (§ 5º) | Parcela única após 180 dias do desfazimento (§ 6º) |
| Revenda antes do prazo | Pagamento em até 30 dias da revenda (§ 7º) | Pagamento em até 30 dias da revenda (§ 7º) |
Como análise, e não como regra legal: a escolha do regime é decisão da incorporadora e altera a exposição de caixa. Com afetação, a pena maior convive com um prazo de devolução vinculado ao habite-se. Sem afetação, a pena é menor, mas o saldo só é pago em parcela única depois de 180 dias do desfazimento. Cabe ao jurídico de cada empresa confirmar o enquadramento.
Duas regras completam o quadro. Pelo art. 43-A, o atraso de obra de até 180 dias corridos, se pactuado de forma clara e destacada, não dá causa à resolução nem a penalidade. Acima disso, sem culpa do adquirente, ele pode resolver o contrato e receber todos os valores pagos e a multa em até 60 dias (§ 1º). Já o § 10 do art. 67-A prevê arrependimento em 7 dias nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, com devolução de todos os valores, inclusive a corretagem.
O que revisar nos contratos
O checklist abaixo transcreve cada ponto com o artigo que o sustenta. Serve como roteiro de conferência, não como parecer.
Cláusulas que ultrapassem os tetos ou omitam o quadro-resumo exigem atenção redobrada. A leitura aqui apresentada se limita ao texto das leis e não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
Perguntas Frequentes
Qual o percentual de retenção na lei do distrato?
Na incorporação, a pena convencional não pode exceder 25% da quantia paga, e a incorporadora não precisa alegar prejuízo para exigi-la (art. 67-A, caput e § 1º, da Lei 4.591/1964). Com patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50% (§ 5º). No loteamento, o desconto de cláusula penal e despesas administrativas é limitado a 10% do valor atualizado do contrato (art. 32-A da Lei 6.766/1979).
A comissão de corretagem é devolvida no distrato?
Não. No distrato ou na resolução por inadimplemento, a integralidade da comissão de corretagem é deduzida do valor a devolver (art. 67-A, caput). A exceção é o arrependimento de 7 dias em contratos firmados em estandes e fora da sede, em que todos os valores são devolvidos, inclusive a corretagem (§ 10).
Quanto tempo a incorporadora tem para devolver o dinheiro?
Depende do regime. Com patrimônio de afetação, a restituição ocorre em até 30 dias após o habite-se (§ 5º). Sem afetação, o saldo é pago em parcela única após 180 dias do desfazimento (§ 6º). Se a unidade for revendida antes desses prazos, o pagamento ocorre em até 30 dias da revenda (§ 7º).
O comprador pode desistir em 7 dias?
Sim, nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, com devolução de todos os valores, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10). O quadro-resumo deve informar essa possibilidade (art. 35-A, VIII).
A lei do distrato vale para loteamentos?
Sim. A Lei 13.786/2018 também alterou a Lei 6.766/1979, incluindo o art. 32-A, que limita a 10% do valor atualizado do contrato o desconto de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, além dos encargos de prestações pagas em atraso.
O que acontece se a obra atrasar mais de 180 dias?
O atraso de até 180 dias corridos, se pactuado de forma clara e destacada, não dá causa à resolução nem a penalidade (art. 43-A). Acima disso, sem culpa do adquirente, ele pode resolver o contrato e receber todos os valores pagos e a multa em até 60 dias (§ 1º).
Fechamento
Os tetos de retenção, os prazos de devolução e o regime de patrimônio de afetação formam o núcleo da lei do distrato, e a redação do contrato determina se essas regras serão aplicadas com segurança. Quadro-resumo completo, tolerância de obra destacada e distinção clara entre incorporação e loteamento reduzem a margem de conflito. Cada contrato, porém, tem particularidades que este texto não alcança. A revisão por advogado antes de lançar, assinar ou desfazer qualquer venda continua sendo o passo mais seguro.
